Propiedades digitales

Cómo la tokenización de inmuebles empieza a cambiar el mercado en Uruguay

Por Esc. Agustina Rodríguez · ESTUDIO RODRIGUEZ

Hasta hace poco, invertir en propiedades era sinónimo de comprar ladrillos, firmar escrituras y pasar por trámites largos. Pero eso está empezando a cambiar: gracias a la tecnología blockchain, ya es posible comprar una parte de un inmueble real, de forma 100% digital. Este fenómeno se llama tokenización de activos del mundo real, y Uruguay podría sumarse a una tendencia global que promete revolucionar el mercado inmobiliario.

¿Qué es tokenizar un activo real?

Tokenizar es dividir digitalmente un activo físico, como un departamento o un terreno, en partes pequeñas llamadas tokens, que se compran y venden a través de plataformas basadas en blockchain.

Cada token representa un derecho concreto sobre ese bien: puede ser una porción de propiedad, una parte del alquiler que genera, o un porcentaje de su valorización futura. Es como tener una fracción de una propiedad, pero sin las complejidades de una compra tradicional.

Este tipo de inversión forma parte de lo que hoy se llama “Real World Assets” (RWA): activos del mundo físico que se representan digitalmente, manteniendo su valor real y respaldo legal.

¿Se puede tokenizar un inmueble en sí mismo?

Sí, y es aquí donde el modelo avanza: ya no se trata solo de tokenizar acciones de una empresa que posee una propiedad (que también es posible), sino de tokenizar directamente el inmueble, haciendo que el token sea un vehículo de propiedad o derecho económico sobre el activo real en sí mismo.

Esto requiere un encuadre legal claro, ya que la propiedad sigue existiendo en el mundo físico (con su escritura, registro, impuestos), pero ahora puede tener un reflejo digital que la vuelve más accesible y ágil.

Casos reales: del hotel en Aspen a los campos argentinos

Aunque todavía es una novedad en Uruguay, el modelo ya se está aplicando en otros países con éxito.

• AspenCoin (Estados Unidos): en 2018, un lujoso hotel en Aspen fue tokenizado y ofrecido como inversión en blockchain, permitiendo a pequeños y medianos inversores participar con tickets bajos. Fue uno de los primeros casos regulados de tokenización de real estate en el mundo.
• Landtoken (Argentina): es una plataforma que tokeniza lotes rurales y tierras productivas, permitiendo comprar fracciones desde USD 100. Cada token tiene respaldo legal y está vinculado directamente al bien registrado, combinando seguridad jurídica con acceso masivo.

Estos modelos demuestran que la tokenización no es una promesa a futuro, sino una herramienta concreta que ya está funcionando.

¿Y en Uruguay?

En nuestro país, la tokenización de inmuebles aún está en una fase muy incipiente, pero prometedora. La clave está en respetar la legislación sobre propiedad inmueble, escrituras públicas, registros, y prevención de lavado de activos.

El desafío es integrar la tecnología sin perder el respaldo jurídico que caracteriza al sistema uruguayo. Para eso, el rol del escribano es fundamental: valida la propiedad del inmueble, estudio de títulos, controla el vehículo jurídico que esté por detrás de la inversión, verifica la no existencia de gravámenes o impedimentos, realiza la debida diligencia, y da respaldo a los derechos que el token representa, mismo hasta sirviendo como depositario de los títulos y/o oráculo.

Es decir como el profesional del derecho encargado de estructurar, autenticar y formalizar el negocio jurídico real que servirá de base a la emisión de tokens. Su intervención asegura la legalidad, trazabilidad, titularidad y oponibilidad frente a terceros del derecho o participación que el token representa.

¿Qué ventajas ofrece esta nueva forma de invertir?

• Acceso democratizado: podés invertir en propiedades sin tener miles de dólares. Comprás solo una parte.
• Liquidez: los tokens se pueden comprar o vender en mercados secundarios, sin necesidad de esperar a vender toda la propiedad.
• Transparencia: todo queda registrado en blockchain, con trazabilidad total.
• Eficiencia: menos papeles, menos intermediarios y más velocidad.

¿Y los riesgos?

Como toda inversión, hay riesgos. El valor del inmueble puede bajar, el proyecto puede no generar los retornos esperados, o la plataforma tecnológica puede fallar. Por eso, es clave que los proyectos estén bien estructurados legalmente y cuenten con profesionales del derecho y la tecnología que aseguren seguridad jurídica y técnica.

Un nuevo capítulo en el mercado inmobiliario

La tokenización de inmuebles no reemplaza al sistema tradicional: lo complementa. Permite nuevas formas de acceso, inversión y financiamiento, especialmente en un país como Uruguay, con alta seguridad jurídica y tradición en real estate.

Aunque todavía es temprano, las condiciones están dadas para que Uruguay se convierta en un referente regional en la tokenización de activos reales, con respaldo legal y profesionalismo.

El futuro del real estate ya no es solo físico: también es digital. En Rodríguez Estudio somos apasionados por este tema, no dudes en consultarnos!